2004年8月16日，中国土地学会邀请海峡两岸部分土地专家，在北京新大都饭店国际会议中心就两岸土地利用问题进行了研讨。本次研讨会由中国土地学会副理事长兼秘书长黄小虎研究员和台湾中国文化大学土地资源系赵淑德教授共同主持，有两岸50余名专家学者参加，11人在会上发言。现将主要观点综述如下：
一、关于大陆的土地利用问题
（一）关于征地制度改革
中国人民大学土地管理系严金明教授认为，大陆现行征地制度存在的突出问题，一是征地补偿过低；二是“公共目的征地”无限扩大，经营性用地也采取征用方式；三是在实际征地过程中截留征地补偿款。这些问题的实质是公权严重侵犯私权，行政权力代替了农民土地的财产权力。这些年来，征地的行政关系立法得到了强化，但以横向方面即征地民事关系调整的立法形成诸多空白。地方政府既是征地者，又是用地者和补偿标准的制定者，因而不能保证协调的公正性和征地农民的知情权、参与权、申诉权。在市场经济发展的今天，应该依法征地，采用市场机制，将征地价格与市场价格挂钩，按市场价格对失去土地的农民进行补偿，即将土地“非农化”过程中的增值收益在国家、集体、开发商和农民之间进行合理分配，尤其是保证农民取得足够的土地增值收益，国家取得必要的增值税收，同时让开发商取得合理的地产经营收入。在市场经济条件下政府调控土地利用和土地市场的主要方式应该依靠合理的规划和管制、适宜的税收和信贷等手段�？梢酝ü贫ㄑ细竦耐恋乩霉婊屯恋赜猛竟苤浦贫�，同时依靠税收金融等经济手段，防止因赋予农民更多权利而造成大量农地转为非农用地。
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中国土地勘测规划院规划所郑伟元研究员认为，随着西部大开发战略的全面实施，西部生态退耕的力度将进一步加大，而且基础设施建设和城镇建设还要占用大量土地特别是耕地（1997-2002年西部地区各项建设占用耕地26.7万公顷，约占全国同期建设占用耕地面积的24.5%），产业结构调整也要占用部分耕地，这都说明西部地区土地利用将面临新情况、新问题。因此，西部地区的土地利用应把生态环境�；し诺酵怀鑫恢�，同时还应进一步加强耕地保护和保障必要的建设用地。为此应进一步加强西部地区土地资源调查评价工作，开展土地利用规划实施评估和新一轮规划修编，进一步完善和实施土地资源开发利用的优惠和鼓励政策，多渠道筹集资金，增加土地资源开发利用的投入。
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国土资源部土地利用司雷爱先博士认为，随着大陆市场经济体制的确立和不断完善，房地产开发中的土地供应政策也呈现出鲜明的市场化特征。大力推行国有土地使用权招标拍卖，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，结束了房地产开发土地供应的协议出让，是一场土地供应“革命”。新的供地政策带来开发商取得土地方式的新变化。按照现行的土地供应政策，房地产开发商取得开发用地的方式大体上有三种：一是在土地一级市场上从政府供地渠道取得土地；二是原协议出让土地改变用途；三是在土地二级市场上以转让、抵押、作价入股等形式取得土地。新的供地政策也为房地产开发企业带来新的发展机遇，提高了土地资源的配置效率，有利于营造公平竞争的市场环境。从总体上看，土地供应新政策为房地产开发企业提供了长远的发展机遇。
（四）关于土地利用与土地评价
中国土地勘测规划院副院长谢俊奇博士认为，农业生态区（AEZ）方法是FAO推荐的一种评价土地适宜性和生产潜力的方法，其特点之一是将微观试验的模型成功地应用于宏观分析，因此可以为宏观的土地管理提供科学的依据；特点之二是将气候、土壤和地形、管理等影响土地生产潜力的要素有效地综合起来评价土地的生产潜力，因此是土地生产潜力评价的有效方法。通过AEZ评价不同投入水平下的我国耕地资源生产潜力以及一定条件下的耕地资源人口承载潜力，可为基本农田�；ぜ案乇；ふ咛峁┛蒲б谰荨；贏EZ的中国耕地生产潜力的评价主要由6个步骤组成：（1）确定土地利用方式；（2）建立土地资源数据库；（3）计算作物组分生物量和最大可能性产量；（4）评价作物组分的气候适宜性；（5）评价作物组分的土壤适宜性；（6）计算耕地生产潜力。在2000年的农作物播种面积和投入水平条件下，全国耕地生产潜力为食用粮58984.28万吨，油料3017.76万吨，糖料9744.46万吨。需要说明的是，上述生产潜力是优化配置的一种方案的结果，如果改变投入水平和配置条件，相应的生产潜力会有变化。
二、关于台湾的土地利用问题
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台湾中国文化大学土地资源系赵淑德教授认为，区段征收是城市的一种开发模式，它是将城市划定范围内的公私土地全部予以征收，在重新加以规划整理后，可供建筑的部分，或由原土地所有权人领回或优先买回，或由政府直接使用，或出售或租赁出去，使之改进该地区的土地利用水平，适合事业的发展。此项制度首创于法国，最初的目的是着重于改善“公共卫生”，对于一个区域房屋建筑不合卫生的，即将该区域的土地全部征收，加以重新规划整理。后来各国或因财政利益、或因社会发展政策等目的，也采取区段征收。区段征收将城市一定区域内的土地全部有偿强制取得，予以再开发建设。区段征收范围内的原土地所有权人对其应领的补偿地价，可以自行选择是领取现金补偿，还是申请领回抵价地或申请优先买回土地，使原土地所有权人能够共享区段征收后的土地开发利益。台湾许多重大经济建设计划，如兴建中低收入住宅等，多采用区段征收方式取得所需用地。通过区段征收，达到了增进地方繁荣发展，提高土地利用水平，取得公共设施用地，节省用地征购补偿地价及建设经费，保障地价合理上涨等目的。
（二）关于土地规划管理制度
台湾朝阳科技大学都市计划及景观建筑系许松教授认为，台湾地狭人稠，土地资源有限，工商产业各部门对土地的需求竞争严重。台湾地区土地利用规划制度，由国土计划、区域计划、都市计划及非都市土地使用计划组成，已建成一套完整紧密的体系，对台湾人口产业发展、土地开发利用、资源环境�；さ纫巡饔�，但仍有下列不足有待改进：（1）国土综合开发计划缺乏法律地位，国土综合开发计划法（草案）应早日完成立法程序；（2）区域计划法偏重于非都市（农村）土地利用的规划与管制，宜与都市计划法合并修正为城乡计划法，并将都会区综合发展计划纳入法律规范；（3）台湾城市及产业发展的重点，集中在北部及南部区域，中部次之，东部发展较缓慢，东部区域的发展有待加强；（4）台湾农村社区一向是自由发展，缺乏整体规划，导致公共设施不足，居住环境品质较差，应制定农村计划法以加速农村住宅社区的土地规划整理，缩小短城乡差距；（5）加强民众法治教育，严格取缔违法滥垦、滥建、超限利用，以防止天然灾害。
（三）关于国有土地利用问题
1.关于国有土地使用问题
台湾昆山科技大学不动产经营系郑明安副教授认为，国有土地资源是全民共有的资产，但目前台湾有滥用的趋势，为此建议：（1）废除以占用条件出租或放租国有土地的法令条款，新订或修正现行国有财产法及其他相关特别法，规范国有土地使用权取得、管理及使用范围，以建立健全完备的土地供给渠道；（2）废除拨用或借用条款，改为依土地使用计划核准供给国有土地使用权，以增进公共部门使用国有土地的效率，并杜绝任何处分土地所有权的行为；（3）建立国有土地资产报酬评估准则，遵从土地成本观念，实施国有土地信托开发与不动产证券化，提高国有土地配置效率。
2.关于公共部门土地的BOT开发利用方式
台湾宏大不动产估价师联合事务所卓辉华所长认为，近年来，台湾的高速铁路、观光旅馆、台北商港、高雄捷运（城铁）等公共部门的土地开发利用方式，都是采用的“兴建-营运-移转”方式（BOT）。BOT是土地所有者以设定地上权方式，将一定期间的土地开发与营运管理权利移转给开发营运者，以后就不再介入管理，待合约期满，开发营运业者则将土地经营权与地上物产权完全归还给土地所有者。这种方式的优点是：（1）土地所有者不须负�？⒔ㄖ胗顺杀�；（2）土地所有者可以藉公开招标方式，寻找最佳开发营运业者，创造最高营运效益；（3）土地所有者仍然持有土地所有权，可分享未来土地增值利益；（4）合约期满后，可以无偿取得完整建筑物。
3.关于国有土地被占用的处置问题
台湾长荣管理学院土地管理系吴彩珠主任认为，目前台湾政府在占用国有土地刑事案件的审判上，普遍存在量刑过轻与课刑不当的情况，导致国有土地被占防治工作难以有效落实。占用国有土地的行为，几乎同时也是违反有关行政管理规定的行为，在此情况下土地管理机关及行政主管机关，均有依相关规定加以处理的职权。但如果由土地管理机关根据所有权人的地位要求占用者返还，因法律地位与一般所有权人无异，民事诉讼又多旷日费时，往往无法收到实时的效果，故现阶段司法审判对国土被占的处理，越显其重要。依据刑罚理论，刑法设定的目的是在增加反社会行为的成本，使潜在犯罪行为人，因预期犯罪所得低于预期惩罚成本，进而达到遏止犯罪行为的发生。其作法基本上是对较严重的占用者，除施予相当的惩罚外，及时并有效地排除占用是不可或缺的手段。因为民众在遭受占用国有土地的司法审判后，仅有不到一成的民众会抗拒拆除违建物。
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台北大学不动产及城乡规划系兼任讲师赵达文先生认为，为了搞好土地利用，搞好土地利用调查是必要的。为了改进土地利用调查工作方法或作业程序，应引进美国实施多年的土地评估方法。由于此项方法是以全球土地利用作为对象的，因此引进此项方法也具有与国际接轨的意义。土地适合性评估是对一定地区的土地，针对每一种作物依产量划分为最适合、适合、边际适合、不适合，因而可计算每一地区生产潜力。中国自古以农业立国，应注意构建土地评估与土地利用的密切关系，应在土地评估基础上构建广泛的土地利用技术与方法。
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台湾大学历史学系陈耀明先生认为，台湾的土地开发决策是由上而下进行的，由此造成许多重要的生态区域，在未经充分的环境影响评估情况下贸然开发，造成自然生态环境严重受损；另一方面因保护自然生态环境而发起的抗争活动层出不穷，造成许多社会损失。为此建议采用国民环境信托的方式对自然生态环境加以�；�。国民信托组织是非营利性或者公益性团体（主要以信托为主），他们的目的是通过长期经营管理重要生态区域以及人类文化遗产，维持环境的舒适，促进公众利益。国民环境信托是重要生态区域土地所有者，将土地交与国民信托组织经营管理，并与国民信托组织签订条款，这些条款的内容主要是限定该土地的利用，限制土地生态质量遭受改变。除非经公益委员会或者国会同意，土地所有者不得将已信托的土地再出售或抵押，或以其他方式转让给他人。国民环境信托是英国首创，目前约有20多个国家采用此方法进行自然生态环境�；�。
