上海宝山区作为一个传统老工业区和重要的港口物流基地，区域内工业仓储用地多，占建设用地比例达40%以上，除104产业区块内较集中以外，195区域工业用地布局分散，严重影响了城市面貌和新兴产业的发展。随着宝山区在上海市城市规划中定位为中心城区拓展区，不断增强城市综合服务功能，提升现代化国际化水平，成为传承历史文脉、彰显城市魅力、发展服务经济的主要承载区，以及城市规划新增建设用地“零增长”的背景下，存量低效工业用地的调整盘活，无疑是宝山未来城市转型、产业转型发展获取土地要素资源的最重要途径。为此提出调整路径及具体建议如下。
一、调整路径
�。ㄒ唬�104产业区块的调整路径
一是提升发展。主要采取技术改造方式，积极鼓励和支持其开展自主研发和设计、技术进步和技术改造，提高产品科技含量、增加产品附加值。
二是关停退出。土地权属发生变化，重点发展高端装备制造（智能制造）、新材料、新能源、生物医药和电子信息等产业或者“四新经济”。
三是调整转型。土地权属不发生变化，通过洽谈好企业、好项目后，改建订制厂房后出租给符合园区产业导向的先进制造业或战略性新兴产业企业。
�。ǘ�195区域的调整路径
一是劣势企业的转型发展�；С忠曰Ψ绞饺〉猛恋氐牡ノ焕霉ひ党Х�、仓储用房等存量房产、土地资源，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业。
二是工业用地转性为六类用地。通过对劣势企业土地进行收储，工业用地转性为六类用地，发展与城市功能完善相匹配的商务商办等现代服务业。
三是工业用地转性为研发总部用地。结合区域和产业发展实际，在相关控详规划编制和修编中，鼓励规划保留工业用地转型升级，作为研发总部类用途，按规划实施。
四是优势企业向104产业区块转移集中。对符合产业导向的优势企业或成长性好、需要快速扩张的企业，积极引导其到104产业区块发展，优先支持有积极性、有效益、腾出土地有项目的“三有”企业向产业区块转移。
五是纳入目录管理，实施技术改造升级。对符合产业发展导向和先进制造业发展要求、承担战略性新兴产业和高新技术产业化任务、属于产业链重要配套环节的重点企业，在符合区域环评和污染物总量控制的前提下，积极申报纳入目录管理，支持其重点围绕产品升级换代、优化工艺流程、升级生产技术和设备、提高能源综合利用效率、改善环境设施等方面开展技术改造，加快企业改造升级步伐。
（三）198区域的调整路径
一是实施生态修复和关停复垦。以基本农田�；で⑺幢；で�、城市生态网络空间以及规划郊野公园为重点，编制集中建设区外现状建设用地年度整治和复垦计划，落实减量化目标。
二是纳入目录管理，实施技术改造升级。此条同195区域的目录管理。
另外，对于以上三区域用地的调整转型，都涉及妥善处理企业调整转型与稳定正常生产经营的关系问题。对符合产业导向、就业量大、符合环保和安全要求、合法经营但短期内不具备关停、转移、转型、转性的工业企业，按照“尊重历史、积极稳妥、逐步推进”的要求，稳定企业正常生产经营。同时，根据企业发展情况和区域功能定位，研究制定中长期调整转型计划，积极引导企业有序调整转型升级。
二、具体建议
为更好的推进存量土地的盘活调整，优化产业结构，实现产业转型发展，形成产业和城市融合发展的格局，具体建议进行以下五方面的努力。
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加强规划引领，根据相关规划编制要求和政策文件，积极制定工业用地盘活调整的专项规划，明确工业用地盘活调整的效益标准、开发强度、产业重点等重要问题，控制新增建设用地规模，确保存量土地的合理、有序、滚动开发。对可挖潜的存量工业用地，结合用地需求、开发潜力、利用条件等进行分析，明确存量土地再开发的主要目标和重点区域，并相应的制定开发再利用对策。对年度内的重大工业用地再开发项目应作专门规划，对再开发模式、资金运作、相关配套的启动等进行明确细致的说明。
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在用地“零”增长的背景下，建议加快研究出台操作性强的存量低效土地盘活政策，促进更多的存量土地调整开发，从而达成土地节约、集约、高效利用目标。如：104产业区块土地二次开发过程中的税费减免相关政策；195区域的工业用地转性存量补地价政策；198区域关停复垦的财政支持、土地指标增减挂钩政策等。
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健全土地收储制度，建立合资入股、共同开发的收储机制。由原土地使用权人与地方政府的资产经营公司以一定的股份进行联合储备和开发。在收储土地进行招拍挂时，建立共享土地增值收益的收储机制，返还给原土地使用权人一定比例的土地收益作为补偿，有利于调动其参与改造的积极性；针对工业用地的再出让和回购操作，研究制定程序性规范和实施细则。此外，在进行土地储备时，应尽可能化零为整，将零散的工业用地通过置换等方法归并在一起，既有利于规划，又有利于大规模市政基础设施的建设。
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在盘活调整中，注重通过新兴产业的发展赢得经济发展新的增长点。产业的选择方面，要具有前瞻性和远见性，密切分析和把握未来产业发展的科技、节能、环保等趋势，以及文化和科技不断融合的实际，结合宝山产业发展的优劣势情况，树立“文化”和“科技”强区理念，打造新型文化和科技产业融合发展的高地，积极培育经济发展新的增长点。文化产业以争创“国家级文化产业示范园区”为目标，大力发展动漫及衍生产业、设计产业和影视产业等文化创意产业；科技产业以争创“国家级移动互联网产业示范区”为目标，大力发展移动互联网、卫星导航、大数据等新兴产业。着力培育新兴产业发展的政策、规划、服务和生态环境，突出项目导向，洽谈引进一批平台性、功能性、引领性重大项目。
（五）发展战略性新兴产业
在104产业区块的盘活调整中，注重夯实实体经济基础，积极发展先进制造业和战略性新兴产业，提高园区制造业的发展水平，打造特色鲜明的产业园区。按照《上海市工业发展“十二五”规划》对战略性新兴产业发展的定位，基于宝山产业发展基础和优势，着力发展智能装备、新材料、生物医药、节能环保等四大产业领域。其中：智能装备产业，推动宝山区工业园区争创国家级新型工业化产业示范基地－智能装备基地；新材料主要依托宝钢金属新材料优势，积极拓展建筑新材料、陶瓷新材料等领域；生物医药产业，依托复星医药、景峰制药等重点企业，加快项目的引进和产业集聚发展；节能环保产业着力推进资源综合利用产业能级提升和调整，加快推进以泵、压缩机、电机等一批企业的节能环保产品核心技术开发，培育发展一批节能服务公司。
