河南省科学院地理研究所 杨建波 郑州测绘学校 王利
一、作好两个规划，控制城市用地总量
在城市化建设加速发展过程中，要防止“摊大饼”和“烂楼盘” 工程的出现，制止浪费土地，提高土地的集约利用率，就应该切实提高规划的水平，正确处理发展城镇规模与�；じ氐墓叵�，解决好城市建设中各项基础设施和土地供需矛盾。目前城镇建设突出的问题是：地从哪里来？钱从哪里来？如何布局?如何发展？这关键是搞好规划，深化改革。规划，包括城镇总体规划和土地利用总体规划，通过城镇规划，准确界定城市性质、规模和发展方向，合理布局城镇体系，协调城镇未来的空间布局；通过土地规划，合理确定城镇建设用地总规模和布局，为城镇体系规划和城镇建设规划提供扎实的基础。这二个规划既要做到高起点、高水平、又要符合实际，规模适度，合理协调，防止贪大求洋，造成资源的浪费。只有作好两个规划，才能因势利导，有法可依，有据可循，才能控制好城市用地总量，促使城市建设和发展立足于内涵挖潜、集约用地。也才能真正按照新《土地管理法》的要求，实行严格的土地用途管制制度和土地有偿使用制度，在城市建设的每个环节上都坚定不移地把“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策落到实处。
二、灵活使用级差地租，优化建设用地结构
城市土地是由自然土地或者农用地开发而来的，城市土地的利用条件优于自然土地和农用地，城市土地开发利用，不仅要求获得最差土地的利用所取得的社会平均利润，而且能够取得比这要高的多的超额利润，这也就是所谓的级差地租。它包括级差地租Ⅰ（由位置和肥力决定）和级差地租Ⅱ（由追加投资产生）。
为了促进城市土地的集约利用，城市土地开发利用收益应当合理分配。一般来说，级差地租Ⅰ应归城市土地所有者（国家），级差地租 Ⅱ包含有土地使用者投资的贡献，除城市土地所有者所得外应有适当比例分配给土地使用者。城市内土地的收益是商业大于住宅，住宅高于工业，因此有实力的投资者都会去追求高效益的商业用地，以达到最大的回报，而一般实力的投资者就会选择住宅，而实力较差的投资者只有去投资工业了，使之各尽所能，各得所利；同时，要作好引导工作，使城市内占据市中心的住宅和工业用地从黄金地段退出来，使住宅用地向环境优美、适于人们生活休憩的地方发展，让工业企业 “退城进郊”，以使市区的黄金地段能够“好钢用在刀刃上”，通过对城市用地结构进行优化调整，从而达到集约用地的目的。
三、运用地价杠杆，促进用地集约
城市土地是经过人类劳动改造的土地，城市土地中凝结了人类劳动，是土地商品。而城市地价是一个城市自然、社会、经济因素综合作用的结果，反映的是一个地区、一个城市社会经济发展水平和土地供求状况，是动态价格，主要由市场而非评估决定。一般地，土地等级越高，地理位置越好，土地价格也就越贵。随着城市规模的不断扩大，对城市土地需求的增长，城市地价有不断上涨的趋势。
城市地价作为城市经济发展的晴雨表，是城市土地利用效益核算的依据指标，是促进城市土地合理利用和集约利用的杠杆，同时也是城市土地市场供需平衡的枢纽和征收土地税费的依据。城市地价水平的高低，不是以人为因素所转移的，它是城市的区位、经济发展水平和基础设施水平以及城市土地的供需水平等综合作用的结果，同时，土地经营者的作用也不可低估。因此，政府有关部门要合理有效地运用城市地价的杠杆作用，通过经济、法律、政策等多种手段，创造各种条件稳定土地利用关系，使它有利于土地经营者，以激励他们不断投资开发土地，改善土地的利用条件，提高土地利用效率。
四、盘活城市存量土地，推行集约用地模式
在目前城市化迅猛发展时期，建设用地对耕地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐，而城镇内部依然存在大量的闲置和低度利用土地，城市规模呈现出摊饼式的外延扩张态势，内涵挖潜工作未被重视，旧城区低层建筑、空闲地、老胡同、狭窄小巷随处可见，严重地制约着城市化的步伐，盘活城市存量土地和置换低度利用土地成为新时期加大城市有效供给和集约用地的有效途径之一。因此，进行制度创新，改革现有土地产权交易制度，建立符合市场经济的土地统一收购储备制度，促使城市内部大量低度利用土地进入市场，大力推行集约用地模式，是解决城市化进程中建设用地对耕地需求与供给之间矛盾的明智之举。
通过市区内低效企业搬迁、整治市区废弃地、实施旧城改造和发展高层建筑等措施，通过旧城改造和用地置换将老城内的工业企业分批搬迁到园区，一方面提高了土地利用效益，一方面也缓解了城市污染；在市区及都市村庄内积极探索多层公寓建设，充分利用基础设施的共建共享，提高城市建筑密度和容积率。避免重复建设，减少土地的无效和低效利用。同时按照有利于节约耕地，又有利于促进城市合理发展的原则，适度扩大城市新增用地规模，建立市区及城乡结合部土地资源统一优化布置、节约用地、集约用地的新机制；积极在市区推行“退二进三”政策，腾出市中心区工业用地发展第三产业；扩大城镇土地使用权出让的招标、拍卖比例，推行年租制；规范城镇土地一级时市场。按照自愿有偿依法原则建立农村土地使用权流转机制。
