南京市国土资源信息中心 马艳娜 吕云
“后土地经济时代”的来临，就城市而言，不可能无休止的扩张下去，一个城市只建不管肯定是不行的，尤其是中国的一、二、三线城市，管理更是日趋成为最重要的问题。安邦首席研究员陈功认为，中国的城市需要从建设为重点转向管理为重点，城市经济需要向管理要效益，向效率要效益，向运营要效益，这是城市化重点的转移，也是城市化的自然演变过程之一。
一、思维的转变
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从只注重增量的建设，转向同时注重存量和增量，尤以注重存量为主，是土地经济转向“后土地经济时代”最关键的思维转变，也是今后城市化（城镇化）的重点工作。这种转变至关重要，它不仅仅关系到城市化的转型——中国投资推动型的城镇化向需求型和管理型的优质的城镇化转变，也关系到南京经济发展模式的转型，具有重大的战略和实践意义。
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“后土地经济时代”对于城市而言，最重要的就是社区管理。过去的社区管理是包袱靠土地出让金来填补。在“后土地经济时代”，社区管理不但是政府最重要的责任，管理还是赚钱的买卖。现在土地出让金是各城市最重要财源。北京、上海高峰期的土地出让金都曾经达到过千亿以上，南京2012年土地出让金达377亿元，全国在2012年有近2万亿的土地出让金收入。如果城市运营转向社区管理，在加强社区管理、提高物业管理质量的前提下提高物业费的收入，以南京619平方公里的建成区粗略计算，仅仅是物业费平均每月每平米提高2.8元，南京市的财政收入208亿。也就是说仅仅是这些社区管理基础上提高的部分就已达到了2012年土地出让金收入的一半还多。如果再加上另外一块非常重要的、易被人所忽略的住宅装修税收，以及再怎么“调控”也会发生的土地出让金收入，总体上还会超越某个时期的土地出让金收入，所以社区管理产生的效益完全可以成为城市财政的重要财源。
城市空间、土地、交通容量、基础设施承载力等资源是有限的，随着人口越来越多，这些资源将会越来越稀缺，珍贵的资源应该保留给高附加值的、符合未来发展方向的产业，是文化产业、创意产业等高端服务业而不是制造业。发展服务业是一个大方向，而房地产与服务业的接轨发展，将是未来最主要的政策实现路径。实际上，房地产开发的赚钱，可以是一次性的，也可以是多次性的，关键就看政府的运作能力和运作思路。房地产项目的开发赚的钱当然只是一次性的，但房地产项目的装修、装饰中的资金流转就可以是多次，每年重复进行的，甚至可以视为是写字楼楼宇的重复开发和建设。所以，只要抓住了这一块，抓住了商流，做好服务。那么土地实际就从一次性开发，转变成了多次性开发，政府的土地收入转变了收入形式，从一次性的土地出让金收入，变成了各种税费收入，财政收入变成了年年增长的长流水。
服务业发展的主要优势是，不但可以鼓励消费，同时也能够刺激投资。重要的是，服务业是绿色产业，对于缓解环境�；さ难沽透纳粕钪柿烤哂兄匾庖�。而且，短期内，中国服务业的发展也不会挤出制造业，而是对制造业发展的一个重要补充，从长期来看，服务业的发展是未来经济持续增长的新增长点，以服务业发展为主导的经济增长速度很有可能会低于两位数的水平，但却是可持续的。
�。ㄈ� 从“经营城市”转向“运营城市”
安邦首席研究员陈功认为，城市是一系列城市资产管理的函数，将城市作为系统函数对待，整个城市系统由“土地、建筑、设施、控制、文化……”等城市子系统的效益所组成的。从城市函数的角度来看，首先，城市的存在取决于多项因素，而不仅仅是取决于建筑；其次，城市价值取决于多项因素，而不仅仅取决于某一项因素；第三，城市管理的提升，必须着眼于多项因素，而不能仅仅局限于某一因素。
在“后土地经济时代”，我们要把城市看作一种资产，而城市资产是可以运营的。在资产运营的思维下，城市资产=土地+建筑+各类设施+管理+文化+增值，各个环节如果运营得当，就可以增加城市资产的价值，这是“后土地经济时代”我们应该追求的最大目标。建筑物、基础设施等有形资产是极其重要的城市资产，但并不是唯一的资产，城市的资产还包括文化、制度、习俗等与人类生活密切相关的城市文明，它们是城市的无形资产。而城市管理的内容，除了对土地、建筑物、基础设施等有形资产的管理运作之外，还包括对城市文化、习俗、生活方式等无形资产的管理协调，通过管理来提高效率、完善城市公共服务，通过管理来增强城市的活力和生命力，通过管理使城市资产不断增值，获得可持续发展的生命力。城市建设的目的是促进城市经济的发展，保障城市社会生活正常运转，而不是无休止的进行投资建设。
在“后土地经济时代”，要以社区建设为核心，不卖地或是少卖地，转而以城市和城市资产的运营为重点，通过管理和服务，在城市资产运营上赚70年的钱，而不是把70年的钱一次赚走。
二、提升城市建设的土地效率，实现人的城市化与土地的城市化同步
在“后土地经济时代”，要提升城市建设的土地效率，实现人的城市化与土地的城市化的同步。在新型城镇化进程中，反对土地浪费是关键。新型城镇化建设的新步伐，将给区域一体化带来新红利。但根本前提是提升城市建设的土地效率，更优化地配置人与城市的关系。当前城镇化的最大问题就是粗放，其实质是城市建设用地效率不高。而用地效率高低，并不单纯取决于地上各种项目的多寡，“没有生态和生活空间的新城镇，只能成为一座座空城，只能增加城镇化的水分。这是土地的最大浪费。”
三、区分轻重缓急，有针对性地放缓土地开发利用步伐
“后土地经济时代”，土地稀缺的理念显得十分重要�！昂笸恋鼐檬贝蓖蝗焕戳伲绻允谴笫执蠼诺睦朔�，仍是采取低产出的粗放式土地经济增长模式，南京很快从“后土地经济时代”迎来“没土地经济时代”即再难有新土地可供开发。如果真的出现这种情况，将打乱所有的经济战略部署。因此，当前及未来五年乃至更长时期内，南京的土地开发战略指导思想应该是从哲学角度出发，从事物相对性考虑，放缓是另一种加快，这既是面对现实，也是放眼未来，配合十二五规划及城市整体经营战略需要具有的思维高度。
四、创新措施，提高用地门槛
创新措施，提高用地门槛要从以下几方面来落实：一是以土地节约集约为推手倒逼产业结构转型升级，将有限指标切实安排在“用地少、用得好”的项目，限制并逐步禁止不符合我市产业转型升级政策的项目供地；二是建立投资强度及用地标准复核制度，以此严防项目单位通过各种手段圈地、闲置土地；三是开辟中小企业和民生项目用地新出路。通过统一规划、市场运作、政府投资相结合的方式建设标准化厂房，再以租赁方式提供中小企业经营场地。
结论
“后土地经济时代”的发展战略要从只注重增量的建设转向同时注重存量和增量，从只注重开发转向注重管理和服务，要提升城市建设的土地效率，实现人的城市化与土地的城市化的同步，创新措施，提高用地门槛，向城市管理要效益，向社区管理要效益。城市管理者有收入的同时也有责任将现在的社区建设成真正安全、真正绿色、宜居的城市社区。
