江苏省泗洪县国土资源局 赵伟
一、不动产登记机构概述
不动产登记是登记机关依据不动产权利人的申请，依照法定程序将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的行为。不动产登记的特征主要在于公示，以公示的方式确认权利人对不动产拥有的权利，从�；とɡ说娜ㄒ妗�
世界各国的不动产登记机构的设置有多种样式。在德国，地方法院的土地登记局作为不动产登记机关，适用的法律为《土地登记法》；日本的不动产登记机关是司法行政机关法务局、地方法务局或其支局、派出所，适用的法律是《不动产登记法》；我国香港地区土地注册(登记)机构为土地注册处。世界上大多数国家都是实行统一的不动产登记，在我国不动产登记机构并不统一，国土部分负责土地不动产的登记，住建部门负责房屋不动产的登记，森林等由林业部门负责登记，这就造成了不动产登记部门的分散，也使不动产登记错误的产生频率增加。《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但是在实际的操作过程中，并没有实现不动产的统一登记。实行统一的不动产登记制度是建立一套完整的不动产登记程序和规则的需要，并能够为当事人办理登记申请和信息查阅提供方便，同时提高登记效率，更好地维护交易安全和秩序。
二、不动产登记错误产生原因
关于不动产登记错误概念界定，从《物权法》中可以得出。不动产登记错误是指不动产登记机构在对申请人申请的不动产进行登记时，使得真正的不动产权利人以及利害关系人的财产遭受了损失。不动产登记机构据此应当承担相应的赔偿责任。由于我国的不动产登记制度还在不断的完善之中，不动产登记错误是在所难免的。
不动产错误产生的原因主要有一下几种：
1、由于制度原因造成不动产登记错误。在我国，不动产登记没有统一的登记机关，土地不动产由国土部门负责登记，房屋不动产由住建部门登记，林地、草地等不动产由林业部门登记。不同登记部门履行着对不同的不动产进行登记的职责，容易造成多个部门登记和分级登记现象的产生。没有统一的产权登记文书，不同不动产登记部门各自制定和发放不动产登记证书，没有统一的形式。不动产登记程序不统一，目前，我国不动产登记部门发布的部门规章中各自规定了不动产登记的程序。不同的不动产登记机关具有不同的不动产登记效力。
值得一提的是，国务院正在积极研究和出台不动产统一制度，届时，以上不动产登记的缺陷将有很大的改变。
2、不动产申请人和不动产登记机关的行为不当造成。主要指申请人由于主观故意隐瞒，或过失行为，造成不动产登记的资料与实际的情况不符合，造成登记错误，以及登记机关不依照法律程序，登记人员履行登记程序时，与他人勾结谋取利益，或者过失行为，造成登记错误。
登记机关的行为不当，主要由行政违法造成，行政违法指不动产登记的行政主体所实施的，违反法律法规，侵害受法律�；さ男姓叵瞪形垂钩煞缸锏挠泄淼男姓形�。此类不动产登记错误形式主要是由于行政机关的失职行为导致的行政违法。行政机关工作人员的疏忽大意、上级干涉、无故拒绝、拖延等行为都属于违法行为，导致的登记错误应由登记机构承担赔偿责任。由于登记机构的能力有限，审查机关已经尽到了审查义务，由于当事人提供的虚假材料致使登记错误，应认定为当事人单独的责任。
3、第三人在登记过程中故意或过失导致登记错误。如不动产登记申请人以外的与不动产登记有一定关系的第三人，如鉴定部门、评估部门、等等。
三、完善不动产登记错误赔偿责任制度的建议
（一）不动产登记机构赔偿责任范围的确定
不动产登记错误导致的赔偿责任是民事赔偿责任，根据民法的法律精神，应遵循全部赔偿的原则，对因为不动产登记错误行为而造成的损失，都要给予赔偿。对于不动产登记赔偿责任范围的确定可以根据是否为直接损失来确定。直接损失主要指现有财产的减少，不动产登记机构对于由自身的错误而造成的财产损失，应当直接进行确认赔偿，对于当事双方早成的登记错误，根据相关法律，确定自身承担的责任来进行赔偿。间接损失主要是指可得利益的丧失，间接损失往往是很大的，并且范围不容易确定，所以，一般要把间接损失限定在一个范围内。由于间接损失的实现并不是是必然的，可以不作赔偿，但是间接损失是很容易预见的，并在不用其它原因的参与就当然产生的可得利益的损失，在间接损失中应当进行赔偿。
（二）不动产登记错误赔偿金的来源
在国外，不动产登记错误的资金来源主要有以下几种：以国家财政承担不动产登记错误赔偿金；由导致登记过错的责任人来负担不动产登记错误赔偿金；由保险机构来承担不动产登记错误赔偿金。
以上几种不动产登记错误赔偿金的立法类型，与我国的实际情况不相符，应该在借鉴国外方法的基础上，建立符合我国实际的不动产登记赔偿金制度。建立以国家财政出资为主、以不动产登记机构设立专门的赔偿基金为辅、兼顾保险机构负担一部分费用的赔偿金制度。
具体来讲，由不动产登记部门在国家财政拨款中进行一定预算，然后定期从财政拨款中列支必要费用纳入赔偿基金，从根本上保证赔偿基金的有效运行。同时不动产登记机构在履行登记的过程中，直接提取登记中所收取的部分费用作为承担登记错误的赔偿基金，作为赔偿基金的最主要来源；管理该项基金的必须是国家的专门机构，同时在支出费用时一定要经过该专门机构的严格审批。为了避免出现因为登记错误的增多、赔偿基金不足以支付的情况，可以从赔偿基金中提取一定费用向国家保险公司投保，从而确保赔偿基金正常规范的运转。
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《民法通则》第87条规定：“负有连带义务的债务人，有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付应当承担的份额。”可以看出，连带责任人之间存在追偿权，这里的追偿权不仅是权利，同时还是义务。由于不动产登记机构的特珠性，它的赔偿责任应以国家财政赔付，因此不能够自动放弃�！睹穹ㄍㄔ颉返�121条规定：“国家机关对其工作人员因公务行为所造成的损害赔偿承担民事责任�！痹诰咛宓墓娑ㄖ�，并没有相关法律赋予国家机关向其工作人员追缴赔偿金的权利，这将不利于培养不动产登记机构工作人员的责任意识，最终造成对国家和人民利益的伤害。因此，赋予不动产登记机关的追偿权是很重要的。虽然《物权法》中规定了不动产登记机关具有一定的追偿权，但是并没有明确行使的条件。因此本文建议，可以参考《国家赔偿》的规定，在工作人员故意或重大过失造成登记错误时可以行使追偿权。上述做法需要在未来的立法中加以明确，将其纳入司法审判中。其意义之一在于给予不动产登记机构工作人员的权利救济，其意义之二在于保障不动产登记机构追偿权的行使。
结语
虽然我国《物权法》在不动产登记错误赔偿责任方面做了规定，具有一定的进步性，但却规定得过于模糊，给某些制度留有空白，所以不动产登记错误赔偿责任这一问题一直值得关注，同时争议也很大。只有不断完善我国不动产登记制度，才能切实发挥我国不动产登记的公信力，保护交易双方当事人的利益，维护我国不动产交易安全。
