北京西城分局重点工程科 季美
对于什刹海历史文化�；で此�，从土地集约利用的经济评价指标看，固定资产投资强度不高，所产生的经济效益也相对较低，绝对土地集约利用潜力较小。但是，该地区开发利用的潜力很大，土地的价值有待通过科学规划、深度开发，充分利用，得到大力提升。因此，经济效益并不是土地资源集约利用的唯一绝对评估标准，土地资源集约利用的重点应该是寻找最优集约度或最佳集约度，实现土地资源利用的经济效益、环境效益和社会效益的三效统一。
一、什刹海历史文化保护区及其土地利用情况
北京市西城区的主要功能之一是传统风貌重要旅游地区，主要承载地区是以什刹海为代表的历史文化�；で�。
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什刹海历史文化�；で挥谖鞒乔亩辈浚现疗桨泊蠼�，北起北二环，东至地安门外大街，西至新街口北大街，紧邻故宫博物院、景山和北海公园三个北京市最著名的旅游景点组成的黄金旅游带，因什刹海水系(由前海、西海和后海组成)贯穿其中而得名，占地面积323公顷。
什刹海历史文化保护区是老北京主要的商业活动区，有著名的恭王府、醇亲王府、宋庆龄故居、郭沫若纪念馆、佛门古刹广化寺以及保存完好的四合院等众多古建筑，享誉中外的“燕京八景”中的“琼岛春荫”、“银锭观山”就在此地。据统计，该地区现有文物保护单位40余处，占整个西城区的1/3以上。作为北京市人民政府首批公布的25片历史文化保护区中占地规模最大的一片，集传统居住、风景旅游、文物保护和特色商业活动为一体，具有鲜明的民俗特色和独特的景观特征。
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根据第二次全国土地调查数据，什刹海历史文化保护区总面积为323公顷。从土地利用一级分类来看，面积比例较大的土地用途为住宅、公共管理与公共服务和交通运输用地，三者之和占什刹海历史文化�；で苊婊�87%。在二级分类方面，比重较大的用地为城镇住宅用地（39%）、街巷用地（18%）、公园绿地（12%）、科教用地（6%）。
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1、住宅用地密集。该地区宗地密集，产权情况复杂，土地登记率低，住宅用地往往与文物旅游资源、商服用地相结合。受住宅用地影响，该区道路交通的贯通能力较差，主要为旅游交通。
2、道路用地分布广泛，但路网不完善。位于中心城区，主要依靠少数主干道实现交通贯通功能，没有与之平行的贯通道路辅助，因而干道交通压力负担很重。道路以胡同为主，路窄车多，容易造成交通堵塞。而且景区内缺乏公共停车场，机动车多停放在道路两侧的停车位内，交通整体环境亟待改善。
3、公共管理与公共服务用地分布广泛，主要地类突出。什刹海历史文化保护区内公共管理与公共服务用地占总面积的30%，反映出区域内公园绿地、科教、机关团体大量存在，体现出首都土地利用所贯彻的“四个服务”原则。科教用地与住宅用地联系较紧密，在区域内分布较广泛，这也与区域在教育上的传统优势地位相统一。
二、什刹海历史文化�；で恋丶祭贸尚灾�
近年来，西城区在进行城市现代化建设的同时，不断加大对辖区历史文化�；で；ず屠玫牧Χ龋浞址⒒邮采埠５厍肮手糜蔚亍焙汀肮哦嘉幕糜巍惫δ�，广泛借鉴全国以及世界旧城�；じ脑斓暮镁�、好做法，坚持深度挖掘、整体保护、科学利用、弘扬提升的原则，解放思想、大胆突破，积极探索“在�；ぶ行奚伞⒃谛奚芍斜；ぁ钡耐恋丶祭眯履Ｊ�，努力实现风貌�；び敫叨瞬蹬涮住⑶蚬δ芡晟�、旧城人口疏解和居民生活改善的有机统一，最大可能的集约利用地区土地资源，取得了较好的效果。
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为提升什刹海地区综合环境质量，深度挖掘文化内涵，2014年2月，西城区成立了“什刹�；肪辰ㄉ杓安堤嵘ㄉ柘钅恐富硬俊保采埠；肪辰ㄉ杓安堤嵘钅孔魑昴谥卮蠼ㄉ柘钅�，包括旧城人口疏解示范项目、环湖立面修缮及烟袋斜街、护国寺街等特色街区的产业提升项目等内容。2015年，结合棚户区改造，什刹海地区正在试点打造平移院落示范区。经过不断整治，什刹海地区实现了“六个提升”，即提升了历史文化�；に�，提升了�；で奈幕肺唬嵘耸姓∩枋┧�，提升了环境质量，提升了旅游服务水平，提升了景区管理水平。
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近年来，西城区在对什刹海景区风貌进行环境整治的同时，也尝试着对保护区的旧街巷胡同和四合院进行整体规划和改造，出台了《什刹海业态调整规划》方案。主要内容有两点：一是以烟袋斜街为代表，进一步规范改造老北京街井文化，打造地区旅游的国际品牌；二是从保护、居住与旅游三大功能出发，改善什刹海的民居、四合院人居环境，合理规划什刹海地区业态发展与文物�；�、居住功能的关系，使业态规划能够在保持原有自然、人文景观基础上，与居民日常生活行为相和谐。
其中，对烟袋斜街的整治被列为整个什刹海地区的试点工程，改造的重点是重新规范区域内建筑高度，对酒吧进行外立面修缮，�；す沤ㄖ�，恢复老街区历史风貌和京味文化特色。规划范围包括鼓楼西大街以南、后门桥以北、地安门外大街以西至湖边、小石碑胡同以及大石碑胡同，共涉及160 多个门牌院落，900多户人家，共计9.6公顷。采用“试点促进整体”、“微循环、渐进式”的操作模式，在总体规划基础上分块、分期实施。按照“整旧如旧”的原则，严格控制建筑高度，从建材选择到施工手法都采用传统方式。土地利用没有大拆大建，只对不符合地域特点的违章建筑予以拆除。不仅如此，整体街区的基础设施在整治过程中得到大幅改善，逐步改造为具有明清建筑风格的商业步行街，带动了整个什刹海地区的街巷胡同与四合院的�；じ脑�。
（三）中心城区人口疏解试点工作得到有力推进
从2010年起，西城区积极推进烟袋斜街人口疏解试点工程�？悸堑降厍费馗锛扒坏奶厥庑�，项目在腾退原住民过程中，更注重�；ず途幼∑分实母纳�，更多的还是在改造与区域特色不相符建筑过程中疏解原住民，而不是强硬地将原住民大量清退出该地区，从而减少项目操作的负面影响。在项目整治后的土地利用过程中，并没有由政府部门或国有企业大规模地收购项目用地，而是大量保持原有权属关系不变，采取政府主导、市场运作，社会单位与群众积极参与的模式进行�；�、开发与改造，什刹海地区的土地集约利用价值在�；ば钥⒂敫脑熘械玫搅舜蠓鹊奶嵘�
三、加强什刹海地区土地集约利用的建议
�。ㄒ唬┛⒂氡；げ⒅�，做好文保区棚改工作
棚户区改造既是改善民生的为民实事，又是�；だ肺幕闹匾俅耄匦牒臀谋９ぷ飨嘟岷�。对于比较破旧且历史价值不大的房屋和私搭乱建建筑进行拆除，采用“腾笼换鸟”或微循环方式进行人口疏解，减少住宅用地面积，改善人居环境，着力提升文化产业功能，完善基础设施，加大道路和胡同建设，增加公共绿地，整体提升生活环境品质。同时，按照历史风貌�；で途沙钦灞；さ囊�，加强对文物保护单位、有历史文化价值的建筑或院落的保护、修缮、腾退及合理利用，严格审核、控制其房屋土地的上市交易及拆改建，保证该类土地用途和功能不发生变化。
（二）大力推动文商旅融合进程
在统筹�；だ肺幕试吹幕∩�，合理安排旅游文化用地，挖掘什刹海的文化产业内涵，推进地区旅游与商业、文化等相关产业和行业的深度融合发展，将资源优势更多更好的转化为产业优势，实现古都风貌�；�、历史文化传承和产业合理发展相得益彰。
（三）挖掘土地立体价值，拓展区域发展空间
将地下空间开发利用与历史文化名城�；すぷ飨嘟岷�，在不破化文物及整体风貌的基础上，安排适应旧城特点的交通、停车、商业、防灾、仓储等地下空间设施，打造地下综合交通网络建设，深入挖掘地下空间土地利用潜力，探索文保用地的集约用地新模式。
（四）与驻区中央、市属单位合作，共谋发展，优化配置有限的土地资源
一方面，针对该区域机关团体用地占地较多的情况，鼓励土地效益低的单位进行用地置换、外迁或整合，建立腾退土地收益的合理再分配机制，发展符合区域发展定位的产业。另一方面，加大共建共享力度，提高土地资源使用效率。按照“政府引导、多方参与、社区共建、资源共享”的理念，有效整合、统筹利用区域单位组织的停车场、文体场馆等基础设施资源，提高土地资源使用效率，实现多方共赢。
