各位领导,各位来宾下午好,非常感谢大会给我这个机会,我来汇报一下有关农村宅基地集约化利用的新机制探索。
嘉兴市位于浙江省东北部、上海、江苏、浙江三省(市)交界处,长江三角洲也经济发达,这带来问题就是说工业比较发达,这之后很大乡镇企业包括农村农民富裕,很多农村农民到城里面买房子,这样对农村来讲出现了宅基地大量闲置。这之后对嘉兴市来讲遇到了一个问题,你要招商引资没有新增的建设用地来支持引进来的企业,这种情况下嘉兴市考虑到怎么样想办法通过农村宅基地复耕工作作用建设用地指标补偿不足。
在复耕过程中尽管工作开展了,但是不是很顺利,主要原因是什么?我们分析一下就是说现在农村宅基地规定只能自用不能流转,这个制度不可以适应经济发展,不能流转导致了许多分散农民不按照中心城镇居住,另外进城之后老宅没有人住,他认为还给你集体也没有好处,再说这也是合法得到的,我退给你也没有什么好处,不退村一级对我也没有大的制约,在这种情况下造成宅基地的浪费。
首先来说宅基地面积严重超标,在03年全市人均宅基地达到166平方米,超过了省级标准比较大,浪费非常多。我们想办法进行复耕,把人均宅基地控制在120平方米,我这里面可以腾出多少耕地大家可以算,总之这个潜力可以挖。
市郊农村出现大量“空心村”农民富了之后就不愿意住农村,毕竟生活环境比较差,他愿意跑城里来买房子,这样原来老房子空着。村镇建设规划,我们嘉兴市农村中心村镇的规划搞了很多次,每一次搞完之后效果不好,原因也是各方面的,主要的原因还是跟宅基地管理方式有关。嘉兴本身农村最少自然村只有两户人家,这样不可能把水、电、公路修到每个自然村,这跟新农村建设搞这样建设,我们讲投资的成本也很高。
宅基地的纠纷出现比较多。我在嘉兴市法院了解,法院人员说现在尽管现行法律规定宅基地不允许交易,但是宅基地上面房屋可以不可以交易,现在法律没有规定,现在很多人买,买了之后遇到什么问题呢,没有事情的时候政府不来管,但是随着城市规划扩大拆迁问题多了,一拆迁之后近郊农民对拆迁非常支持,因为一拆迁农村每一户都是百万元户,他拆你房子每个人都可以拿到很多钱,这样农民欢迎。
所以原来房子卖掉了,现在需要跑回来,如果要拿回来另外一户不干,这样就弄到法院去,法院没有办法让她们私下解决。
集体土地资产流失严重。如果正规流通可以流入到集体手里,现在私下交易了就存在问题。农村金融事业发展缓慢。这涉及到信贷支持问题,按照现行的规定不接受房屋抵押,法律规定宅基地不可以抵债,所以金融机构为了减少风险,他也不愿意这样做。
不管是商品房还是房改房,城市已经很明确了,你只要买了房子就拥有所有权和土地使用权,这个可以转让,但是农村宅基地所有权是集体所有,使用权是个人,但是农村宅基地不可以转让。怎么办?在现在法律允许范围内我们建立新机制,坚持集体所有,就是宅基地所有权是集体,跟现在法律体系不发生矛盾,但是允许他自由流转,这不是说任何一块宅基地都可以流,我们要跟新农村建设配套起来,只有在中心村镇规划建设的宅基地可以是流转的。
以后作为很漫长的过程,作为政策引导,你农民喜欢盖房子,在江浙可能盖第三、四代房子了,我现在规划好中心村镇,你以后建房子在中心村镇,你中心村镇宅基地发集体土地使用权证,你的房子发房产证,之后两证齐全之后在中心城镇宅基地也好,房屋也好以后允许转让。这样对农村农民来讲可能就比较愿意,这里面有经济利益的带动,原来房子是不能流转,他宁可黄着也不愿意退给集体,他也不能作为生产发展的资金,这样他可能资源的进入中心城镇建房,把原来老宅基地交给集体。
我想通过这个方式可以恢复土地自己商品属性。这个想法要真正实施需要很多相关政策来配套。首先中心村镇的建设规划,如果没有规划整个后面就没有办法做了,我们嘉兴市最近做这个规划。其次,大力宣传,原来农村宅基地使用上问题比较多,现在采用新方式以后首先要让农民知道通过宣传建了新房以后必须把老房子拆掉,还给集体。
制订鼓励农民集中建房的政策。现在宅基地很多是超标的,这些是历史原因造成的,如果农民建房了他愿意搬到规划中心村镇建,我们可以按照比例比如大户120平米,我可以稍微增加一点,或者给一定的资金,对拆迁以后遗留的旧房也作为一次性补偿。我们嘉兴有一个镇,当时他们经济非常发达,他也是作为中心村建别墅30万,村投资30万,以成本价格卖给本地村民,但是本地村民反映不积极,一个很重要的原因说如果房子造好了,现在让我搬,让我出钱,老房子不给我补偿,所以他不愿意。
完善中心村、镇基础设施建设。中心村镇的建设规模相对比较大,你可以上百户人家,他的水电东西比较好,这会涉及到一部分资金问题,资金如何来?第一个财政,第二是土地使用费,还有土地出让金返还。第四调动民间资金。
如果以后流转会遇到宅基地使用年限问题,如果试行过程中也要定一个使用年限,如果使用权到期以后如何处理这个问题?如果村集体存在由村集体回收,如果不存在了,也就是集体全部征为国家所有了,这时候如何来处理要等通于国有土地使用权的问题了。以上只是我个人的想法,有很多不规范的地方请各位专家、领导提意见。
【提问】我想问一下标准。
【张建华】这也分大户、中户。
【提问】这个将来谁来收,收来给谁?
【张建华】这个跟国有土地一样,像现在70年以后谁也不知道。我作为理论探讨说一下。
【提问】你做宅基地一般两间多还是三间多。
【张建华】三间多。
【提问】长有多长。
【张建华】这个没有规定,他就是按照面积来计算。
