我们每年要选择主题,这个主题也是今后一段时间的永恒主题,我介绍一下上海土地学会课题的研究,我们把研究主要的观点给大家介绍一下。一个是土地集约的概念,这个概念就是少用土地,如何达到一定的经营达到一定产出。如果广义来讲也是像动态的过程,不同的经济社会阶段,不同节约度,增加土地方面的投入,优化土地机构,提高土地产出率。我们还有一个想法,集约利用土地不能单纯的寻求利用强度,而且要寻求最佳、最有集约度,使得土地的经济效益,对环境生态效益系统化。
土地集约度如何最佳、最优,不强调最强。第二个土地节约的必要性,从上海的情况来看更加特殊,上海的土地最早是6300多平方公里,生活2000多万人口,反过来反思一下,上海的土地集约还有没有可行性。
我们跟世界先进国家相比还有差距,本身上海自己内部区跟区之间,行业者跟行业者也有差别,我们把差距均衡一下,按照本地区最高目标达到这是差距相当大的,我们考虑从土地结构分布来讲,我们说上海分几个城市,内环聚集了400万人,外环以内600万人,近郊大概500万人口,我们远郊部分大概也很多人口,这里面也包括外地人口。
这里面有差距,有差距说明我们潜力是很大的,根据这么一个情况我们分析了一后上海如何推进有几个原则,一个原则是集约利用合理利用土地,综合信息来考虑环境因素。
另外,科技创新,绿色创新这么话题为动力,中国土地就是这么大,我们要发展就是要靠土地,上海区域就这么大土地,你要发展如何办,所以最终目的是靠科技创新,制度创新。
具体我们体系有什么措施,如何在上海推进集约、节约土地。我们首先要规划控制用地总量,任何东西有了规划,规划是最大的节约,不按照规划用,没有规划滥用是最大的浪费,我们提出第一个观点按规划进行总量控制。上海一些城市外环线叫中心城,我们奔跨越外环线用规划来控制。第二,九个中心城,就是九个辅城,每个副城控制180万人和120万人,还有600个中心村,按照这么村镇体系把这些规划好。
这个发展阶段、规划性是按照这么规划来发展,总量控制在这个方向内,我们决定到2020年用新工业总量来控制在600公里以内。国家推行集约利用率就是规划一定要突破。第二个具体项目指标控制。有了规划以后一些项目一定要有指标控制,我们这里面考虑一个问题,要设定一些综合指标,经济效益、社会效益、生态效益分别进行评价,不同的行政区,不同的工业类比,不同的土地用途分别设置GDP标准等,把指标在宏观上比如说上�？刂圃�60平方,辅城控制在80-90,中心城控制高一点在120,我们按照项目不同类型进行指标控制。
从微观层面上具体一些,不同的行业针对不同的强度也是有不同的指标,这个指标有一个框架体系,国家规定的标准按照国家标准,没有国家标准我们采用上海以往的标准。比如说单位产出率我们在这阶段产出10%,这也是一个指标,我们把这个指标分到每一个行业去。
有一些行业也查不到指标,写规划设计的时候进行专项评论,专家考证除了设计流程的考虑要考虑是否合理,比如说搞化学性质的工厂过去设计的时候对工业设计就是绿化率、容积率,现在具体每一个个案专家里论证。
第三,盘活存量土地,这里也四个层次,第一个闲置土地利用。本身批地用地有一个时间差,今年批了可能搞前期开发,可能一年以后才可以开发。我们说具备使用条件而不适用这就是闲置土地,不同的情况下城市里旧区改造一动就是好几年,动迁完了仍然不开工,可能没有满足规划和调整,也可能开发商没有资金,具备使用条件而不适用就是闲置土地。
从上海来讲还有1600亩土地,就是具备使用文件还没有使用。低效能,就是产出率很低,包括农村社员企业比较明显,通过主体的调整等等手段进行第二次开发。对于企业淘汰,淘汰历史企业消耗停耗。通过吸收存量土地建立现代化的服务聚集区提高成本。
第四,加大分散农村的规律和整合,特别是郊区的控制进行调整,存量土地的盘活对于上海来说非常重要,这里面可能成本高一点。从长期来看这是一个正效益,不是负效益,整合之后效益更高了。
第五,提高城乡土地综合性强度。综合利用考虑对工业这块,我前面讲了不均衡性,从上海来看全市供应产出率每平方公里40亿,规划提出来要提高20个亿,就是每平方公里60亿,这一项可以节省土地很大。增量跟存量的盘活基本上占一半。
第六,加大地下空间利用,土地有他的特点,可以一次开发,也可以重复开发。我们上海地下搞了两层、三层,从某种意义上说成是搞郊区改造,建成一亩地大概有600万到1000万,如果搞地下商场和交通枢纽,这个比新增的土地还是核算。上海专门开发了一个开发规章,鼓励开发地下空间,特别是中心城区,人口密集的地方要要大力发展。
我们课题针对集约、节约土地从上海方面的一些措施。最后如何保证这些措施,有什么具体落实的办法。
我们要评审批关把握好,我们过去规划没有,就批土地。现在又增加规划、计划,上海不仅要有这些条件,就是法律条件以外还要核准土地数量多少,03年100亩,我一看不行可以砍掉50亩,要有体系集约的精神,我们上海市领导也非常重视,我们每一个项目五部门进行审核,会审通过了符合条件可以进去。
加大对批后跟踪评估,土地批了以后他申请有很多条件,可以产出多少,批了之后是否这样做的呢要跟踪评估,凡是不按照规划批的东西要及时警告。
建立制度创新要促进节约、集约土地淘汰、奖励制度。对一些土地对利用浪费要进行淘汰,领导对节约用地进行奖励,鼓励他们用节约土地来提高他的投入率,提高产出率。土地没有增加他鼓励你用现有存量土地的利用,奖励他们在那里提高节约、集约利用率。
加强法治建设,很多东西要求归要求,一个是政府部门,一个是批准的依据,我批准你为依据,企业用地还没有保障,这些办法出来以后最少有政府规章制度出来做保障,因为集约、节约确实是最大的问题。以上是我们课题组的主要想法跟大家汇报一下,谢谢大家!
【提问】现在对住房、经济适用房、廉租房用地你们采取什么方式,商品房采取招拍挂,经济适用房、廉租房关系到弱势群体经济收入低人用地,这个怎么办?
【殷国元】上海规定没有经济适用房,国家推行上海没有推行,发现这两年解决中低收入家庭,上海根据上海的情况搞一个配套商品房,这跟重大工程动迁配套,这完全要市场化买商品房有点困难,所以搞一个配套商品房,这吸引了我们商品房一些政策,他不是划拨土地,也是出让的,就是限房价和限地价出让的,这个房子修好以后,他用项目招标。另外把房价限制好,地价限制好就会得出一块。我们搞了一个中低价房,现在提法很多,也是把房价配套高一点,上房放8000块钱,动迁可能是5000块钱,这不同的是谁可以享受这样房子,我们在上面写好有配套商品房只可以让动迁户来买。中低收入也要写,之后要排队可以买到,我们现在只是规划没有完全兑现。
廉租,上海最大特点不是造廉租的房子而是廉租补贴,拿到补贴之后可以住房。价格补贴为主,实物为辅。
【提问】进城打工农民工如何办?
【殷国元】我们在城郊部集中建一些,我们看在上海郊区比国外郊区要好看多。
【提问】破产、下岗的职工他们有补贴吗?
【殷国元】廉租房补贴全部是政府的,你的收入条件,你的住房条件,住房条件人均居住面积七平方以下,这是一个条件,人均收入去年是560块钱,今年可能要提高到600块钱。我们廉租房是动态的,这个要根据情况来调整。
【提问】上海土地集约利用做得非常好,前两天我跟赵教授去,你们规划院院长讲地下空间要利用,而北京也准备地下也要做,能不能把上海地下空间的利用的设想和规划给我们介绍一下。
【殷国元】这个下次有机会可以到上海给你们介绍,我们搞了一个法规,这里面涉及到很多问题下一次我会给你讲一下。
【提问】刚才说限房价配套动迁的商品房,这土地出让怎么办,是协议,还是公开?
【殷国元】这个按照项目招标。我们有一个过程,前一段时间在831以前是协议招标。另外还有一个邀标,就是邀请几家有资格的一起来。这两年条件定好以后开始采取招拍挂。
