各位代表今天我交流的题目是“坚持以人为本利用土地,建立新型居民住房制度”,不当之处请批评指正。
一、居民住房价格是急需研究的重要课题,改革开放后,各级政府对居民住房制度进行了改革。经过改革大大改善了城市居民的居住条件。无疑,城市居民住房制度改革的方向是正确的。
但是,在商品房经济的发展过程中,出现了房地产价格上升过快的现象,其中一些人甚至用一生的劳动和节俭也不够买一套住房,因此这成为热点之一。
近年来国家有关部门出台了政策,适度降低住房、房地产价格,但是有不少城市不断出现反弹现象,为此我们要坚持以人为本,坚持诚实,对国有土地的所有权和使用全进行深入研究,提出了构建新型居民住房制度的思路,使居者有其屋。
二,房地产价格升高的原因。居住房地产价格的不断攀升,社会上引起了强烈的反响,许多居民认为房价高是因为开发商牟取暴利造成的。而不少开发商却说高价房地产是政府拍卖土地造成的,众说纷纭高价房地产究竟是怎么形成的呢?应对房价成本的构成和市场走向进行客观的分析�？⒎康夭鄹�=土地取得费用+建筑安装费用+利息+税费+利润+权益,有这六项组成。
土地取得成本+建设安装成本+
利息+税费以上四项就是我们同上所说的房地产开发成本+权益(地方政府在拍卖招标挂牌中的权益)+利润(开发商利润+建筑商利润+倒卖商利润)世界上房地产价格之所以攀升,一般成本价格尽管升高变化不大,主要是地方政府和开发建筑倒卖三商获得的高额利润造成的。
其中前四项是房地产开发的全部成本,包括新征集体农用地费用,或者存量土地拆迁费用,房地产价格升高主要是后两种因素造成的,一是权益,有一些地方政府通过征用农地和城市拆迁获得的土地经过招标、挂牌出让获得高额收益。
据调查:我们大部分地区,所开发建设的砖混结构住房,每平方米的成本在700至1000元左右,销售价格却上升到每平方米1200至2000元左右,大城市和经济发达地区虽然房地产开发成本有所增高,但是房地产价格甚至高达每平方米6000至10000万元左右。
三、由政府建造公益性居住房地产
(一)国有土地资源的内涵。所谓“国有”就是国有土地属于全体公民所有,土地资源具有自然属性,公民共有共享。
在较为完善的社会主义市场经济体制条件下,股份制企业属于股东共有,按股分红,体力和脑力劳动取得的利益属于私有。合理配制土地资源,兼顾效率和公平,才能促进社会主义和谐发展。
因此,在城乡土地一体化管理中,对土地资源的分配和农民依法无偿获取宅基地一样,城市居民也可以按规定、获得一定面积的划拨国有土地权获得住房用地。
(二)建立城市公益性住房制度。
所谓公益性住房是由政府划拨一定面积的国有土地使用权,进行事业型无利润开发,以成本价格按居住面积标准出售给城市居民的房屋。公益性居住房地产的价格完全由政府掌握,其价格必降无疑。
也就是说政府实行零出让建造商实行零利润,利润光剩成本那一平方米的房子大概也就是3000平米左右,在内地一般几百块钱就可以了。
(三)实行工艺新住房是房改的深入。我们不考虑房地产价格因素,多年的实践证明实行福利分房房地产开发少而慢,绝大多数人住房短缺的问题始终没有得到解决,针对房地产市场出现的弊端,谈到新型居民住房者获得住房这是房地产的因素。
四、靠调整税费完善商品房运行机制。政府在征用土地时应分为公益性和商品性两类。在商品房地产开发中大量征用农民集体土地,征地成本远低于城市拆迁成本。城镇规划区内征用耕地的价格=土地补偿和安置补助费用+区委因素上升的价格。
现在土地法规定土地补偿和安置补偿最高不超过30倍,这个我觉得依据不充分。在规划去内除了对农民的补偿财政成本投入要更大,一平方公里要几个亿,如果还按照对农民的补偿对财政的投入不算数了,城市拆迁城市存量土地要比新增耕地高很多,这样情况下保持耕地是很困难的。所以在存量土地和新增耕地和特殊区位的存量土地是一样的价格。
合理增加商品房开发中的税收。一些开发商、建筑商利用土地资产再各自运用过程中获得较大利润,一方面应保留其合法利润,另一方面对于一些经营中获得的暴力应开征暴力税,对于房地产的投机行为,随着公益房的建立房地产炒卖会逐渐缩小,为维护房地产秩序,政府应禁止房地产倒卖行为。
适当征收商品住房的超占面积税。在规定面积内的公益性住房每个居民只能一次性享有,其超出公益性住房标准的面积应按适当的纳税额缴纳超占面积费,对面积过大或两套以上商品住房,特别是别墅应实行累进税率。
合理进行国有土地收益分配。因为国有土地收益归全体公民所有,应全部上缴财政、列入预算,主要用于基础设施建设和基础教育、医疗、住房保障级城市失业职工、贫困农户救济等公益事业。
五、建议国家修改制订公益性和商品性的房地产法律法规。建议修改和制订有关法规条款,建立健全住房改革中公益性住房和商品性住房的制度,并结合实际制订具有可操作性的实施办法,建立公益性住房和商品房并行的新型住房制度,使不同收入人群群体的居民都得以实现。绝大部分中等收入的家庭购买公益性的住房,仅需支付住房开发的成本价格。二是收入较高的富裕家庭,可根据经济条件,购置较大面积的商品性住房,并逐年缴纳住房超面积税。取得合适的住房,“三全齐美”何乐而不为?谢谢大家!
【提问】我问一下刚才您后面加了一般土地取得成本各方面没有说到最后有一个权益,我觉得土地取得成本已经包括政府土地的权益。
【张文祥】平时开发先征地之后交税,之后利息,但是实际操作过程当中这个共识并不是完全这个公式,我把开发商和建造商和在一块了,我算一下一般600、700块钱就可以,像大城市超不过2000-3000块钱,为什么涨到很大呢,这开发商大概可以赚30%左右,建造上可以赚到10%左右,再加上倒卖。我们把开发商、建造商利润去掉,政府不要在赚了,这样人人都能住上房子,这得先限定一定的面积,应该全国有一套方案。
【提问】对住宅用地法律上还有有明确的限制,最近国务院31号文有一个答记者问,按照新的八条工业用地两上涨40-60%,而对房地产供地基本没有影响,因为房地产用地来自于招拍挂,这本身招拍挂就是房地产取得的成本,而征地的成本不包括在这里面。以后房地产供地主要是来自于存量,现在就是要挖潜力,不能在新增地招拍挂。
【张文祥】作为商品房来说不能十亩地满100万或200万,搞工业化住房十万块钱就十万块钱给,不要造成新增耕地十万块钱,你拆迁得100万,意思说不能乱占耕地,还要乱占耕地,为什么解决不了这个问题,就是因为价格差距太大。如果法律上修改你征一亩地也是100万,他就不乱征了。
【提问】你这个运作由谁来牵头?
【张文祥】运作还应该由政府牵头,土地部门具体实施。
