首先感谢中国土地协会给我们这次机会。我们公司主要是政府成立的关于土地收购储备开发公司,我们这篇文章是讨论在内部公司网上的,我们公司资金投入我没有引入进来,我从表面上做一个分析。
现在土地一级开发仍然采取政府委托代理的方式,授权让土地一级开发公司进行土地整理,然后挂牌上市,大概是这样操作方式,这当中存在着很大问题,因为土地一级开发资金投资非常大,另外周期长,这样存在风险大,我们主要探讨具体操作当中产生的分歧。
土地资本,对土地开发公司来说土地更表现货币的融合性,我们必须把土地当成资产和资本来看待。土地物质要进行资金投入,像土地分类当中把没有利用地进行资本投入之后变成城市建设用地。
我们国家土地征用当中有一个历史过程,从原始土地储备到政府到土地需求者。从计划经济到市场经济转变过程中三种有三种转变模式。
目前土地首先由政府按照建设需要进行征地,各个城市采取土地对储备中心的计划,政府采取委托的关系,委托地方土地管理部门,特别是土地储备中心来委托一家开发公司进行土地一级开发,之后进行上市交易,之后到土地使用者这样的状态。
整个征地过程当中为收购、置换、征地之后一级开发到土地储备、挂牌上市。目前土地市场有两大部分,我们说土地一级开发,二级开发,二级开发就是房地产开发,土地一级开发就是从土地征用、存量、整理收购过程当中出让之后到土地二级市场。
中国储备中心有三种模式,一种是上海模式,一种是南通模式,一种是杭州模式。上海模式政府主导,以市场机制为主要机制,市场化程度比较高。杭州模式也是政府主导型。现在大家比较赞同南通模式,1998年南通建立混合型两者兼备的模式。
通过收购储备、开发出让,这主要以招拍挂三种模式。土地开发流程引了北京市,因为北京市搞了一级开发流程。在我们实际操作过程中给土地一级开发公司带来很多风险,在报批过程,时间,资金的沉淀,以及资金利息。
资金来源主要是由政府贷款,银行贷款,国家土地出让,还可以探讨做突然债券,土地股票。之后进行土地开发、出让,之后税收、土地收益的分配大概这么一个循环。我们为什么要分析,我们要知道公司将来资金运作情况,我们是按照这种模式。
因为土地一级开发需要资金量比较大,我所在公司负责北京通州新城,城市核心去的开发,他一期工程19平方公里,整个投资规模是500亿,他资金量需求非常大,我们划了七片土地,所以我们要把每一个渠道都要摸清楚,这里面还存在很多风险,我们公司目前确确实实碰到很多问题,从风险角度来说有经营风险,财务风险,流动性风险,利率风险,政策与法规风险。
在这里我提出将来规避风险,就是控制财务风险,扩大融资渠道,制订土地收购计划,提高土地储备运作模式。我的报告到此结束,谢谢大家!
【提问】从你机构的名称上来看到底是什么性质的公司,管理是行政职能,我想问你是什么性质公司。第二个,收购储备你用大量篇幅谈了收购、征收,似乎收购储备主要来自新增地,这些国家法律和政策允许吗?
【提问】我们国土资源部说新增耕地不允许储备,你对这个问题如何理解,如果说北京市一级开发,其他城市来学北京,你对一级开发感觉是不是有问题,因为专门派了一个学生做论文,所谓一级开发就是政府委托土被中心向你们有资质公司进来,连整地、拆迁这些弄完之后资金是8%的利润,2%的管理费,但是后面还要招拍挂,我感觉很多一级开发的业主都是看中这块地才搞,如果后面招拍挂被别人拿走了,这种情况是不是很少,还是加招拍挂还是你们地。
关于融资问题,政府不让融资了,另外抵押贷款必须有土地证,你们也是临时的,你们考虑没有考虑走信托这方面,比如说发行债券融资,这样利息率比存银行要高1-2%可以卖出去。
【葛胜平】我们公司是正大置地和政府的一个公司,到目前为止应该是一个咨询公司,现在政府没有授权他一级开发。关于征地问题,在北京特点复杂,北京有一个土地利用规划,每年计划是6000公顷,一分每个郊区县一分这个项目可能要持续七到八年,因为十六平方公里什么时候科一批下来,就是七块分下来也是很难的,按照以前思路这个项目可以很快启动,到目前为止一点起色都没有。
新增土地问题,我们新增地很少,大部分是旧城改造,还有部分农用建设用地,还有一些水利河滩地,我们公司整理是在北运河两边。关于土地一级开发和二级开发招商引资当中碰到什么状况呢?长江实业从去年开始到今年给我们三块地,大概3000亩,谈了一年了,一点实质性质都没有,这里面有土地证问题,他投资钱进行一级开发,他二级开发可以不可以参与,这是任何人回答不了的,于是一级开发很难预期到,这里面问题确实很多。
