在这里我跟大家探讨一下在宏观调控中创新住房供地保障机制。为什么谈这个问题,尽管一些专家、学者对房地产业作为国家支柱产业有不同意见,但我认为房地产业目前关系到国计民生的大事,也是宏观调控当中难点也是热点,目前在国家宏观调控中没有比房地产再热、再难了。
一、房价走高深层次原因是住房供地际直问题。全国70个城市房价上升了5.7%,郑州八月份房价上升了16%,达到每平方米3005元。说白了按照目前郑州人均工资收入1.2万元,需要27年不吃不喝。房地产价格走高很多原因,大家认为普遍原因就是供求关系失衡。有房地产市场监管问题,也有土地部门管理问题,我们反思一下内部的问题。
我认为房地产走高的深层原因是住房公积金问题,首先管理行政缺陷涉及到公积金良性发展。垂直之后把我们引导班子成员档案背走了,而中层领导干部由当地人才流通管,究竟听谁的出现了问题,这个管理上有缺陷。在其他体制上停留在不上不下阶段。
现在政府应该在公关管理上监管上下工夫,而且在房地产市场中他承担主体决策,从招商引资一直组织房交会地交会,他把没有下发的职能没有下发。
土地储备,按照中央16号文件,有条件地方可以实行土地收购制度,这个我不反对,对增加调控能力,但是垂直以后基本上收购处理库成为第二财政的资金储备库,我需要点一次有个别地方的储备中心没纳入垂直系统,单为一体,担负一些重点工程征收、征用、开发实行封闭。所以土地管理部门认为他在无形中变更了土地局第二。
第二个原因,没有适当住房主渠道,有嫌贫爱富的现象。用到住宅功利体制上应该有一个规定的主渠道,现在主渠道是不明确的。一般政府重视招拍挂,买商品房供地,在房地产市场有嫌贫爱富的倾向,商品房买卖中大部分是高收入者,中低收入者二、三十年才可以买一套房子,他还不要吃喝了。很多穷人被放在一边了,我认为这个跟中央科学发展观是违背的。
按照系统学原理告诉我们,住房这个体系保证有三个要素,第一政府,第二开发商,第三是银行,三个机构之间应该有互相影响,互相制约的关系存在。目前房地产价格走高,我认为很重要原因这三者之间有一个都在追求利益最大化。在开发商追求经济效益最大化,他有一高一矮的现象。冯仑说房地产利润平均在26.6%,实际上在各地有40%、50%甚至80%之多,但是在纳税上是个矮子。00年到04年十大暴力行业首屈一指的就是房地产业。银行方面:资本市场不发达,导致投资与投机并存。
二、激活存量土地、为住宅供地开辟自动保障主渠道。1、郑州市建成区存量土地挖潜概况:土地挖潜历程;城中村呼吁改造;楼市需求潜力。2、城中村改造法律依据及政策。3、城中村改造实践。改造模式:一是内部融资受让模式。二是开发商通过招标受让直接介入模式。改造成效:一是完成五个现代化商住社区。二是依法征收、征用了部分集体土地。三是收购了国有土地、解决部分中低家庭的住房需求。四是商住地价同周边的省会城市相比处于低水平。
三、立足创新、建立政府住宅供地制约,均衡保障体系。观念创新、用科学发展观代替重工轻农征地观、“嫌贫爱富”供地观。科学发展观是观念创新的出发点;学习穷人经济学和宏观经济知识、确立科学发展观;观念创新,创新发展模式。
体制创新,用集中管理体制代替分散经营体制。强化土地收益分配机制和管理体制,遏制盲目扩大征地规模的冲动。土地储备中心应该依法列入省以下国土资源部门垂直序列,并信息公开。根据不同住房用地性质和家庭收入,采用不同的供地方式。
机制创新,用市场几个代替政府行为。除按《通知》中规定的调整五个利益机制外,建立“三制、一清单”制度。
管理创新,用社团组织法律、技术服务手段,代替政府包揽一切的行政管理方式。深化行政审批体制改革,推进管理创新。
发挥社团组织三个作用:提供服务。一是房地产信息发布。二是房地产中介服务。三是以遥感技术和电子商务为主要内容“金土工程”服务。四是举办地博会。五是协助政府做好被征地农民就业培训和社会保障工作。
反映诉求:1、反映征地双方权益者的诉求。2、反映规划委托者诉求。3、反映税收双方诉求。4、反映审计委托需求。
我们要解决这些问题要建立诚信体系服务档案,对不诚信的服务机构挂黑牌,以保证社会的诚信,谢谢大家!
